Flex MLS este un program utilizat de agenți imobiliari și evaluatori. Ce are el special este că inventariază de prin 2012 o mare parte din proprietățile care apar în piață și acolo vedem, printre multe altele, prețul de listare, prețul de vânzare, numărul de zile în piață, prețul care a generat vânzarea și detaliile de bază ale proprietății.
Putem spune că utilizându-l pe un segment anume, pe o perioadă anume, putem obține o oglindă a pieței imobiliare din acel moment.
Îl folosesc în mod curent pentru analizele comparative de piață, dar ne putem juca cu el în fel și chip.
Azi am ales să selectez proprietățile rezidențiale din București, active și vândute, din aprilie 2021 până în aprilie 2023 și a rezultat acest grafic în care putem vedea mai multe lucruri:
- unul ar fi că de prin iunie 2022 a început să crească destul de mult numărul proprietăților care rămân active în piață iar numărul celor vândute a început să scadă ușor;
- am intrat ușor pe o piață a cumpărătorului, aceștia au mai multe proprietăți din care să aleagă și decizia de cumpărare o vor lua mai greu - să ținem cont că nu e valabil pentru toate zonele și toate segmentele, în continuare vor fi proprietăți care apar rar în zone unde cererea este mare și se vor da repede și la prețuri bune;
- corelat cu acest lucru a crescut numărul de zile în piață al unei proprietăți până se vinde;
- un alt aspect care se vede foarte clar și m-a nedumerit de prima oară când l-am remarcat este numărul proprietăților active care este constant cu mult mai mare decât numărul celor vândute si al celor nou intrate în piață, chiar și în perioadele bune.
De ce numărul proprietăților active este constant cu mult mai mare față de numărul celor vândute chiar și pe o piață a vânzătorului? Oare pentru că o mare parte dintre aceștia nu au o strategie optimă pentru vânzare? Sau poate nu au o motivație puternică de vânzare și doar testează piața?
Oricare ar fi motivul, recomandabil este ca această testare a pieței să nu dureze prea mult. Dacă piața nu a ajuns la prețul pe care ți-l dorești și nu ai o nevoie de a vinde, mai bine retrage proprietatea și revino altădată. Între timp, poți lua legătura cu un agent imobiliar care te poate îndruma printr-o analiză comparativă de piață și cu o strategie de vânzare potrivită pentru proprietatea ta.
